Acheter un appartement loué : le guide complet pour réussir votre investissement

Pourquoi acheter un appartement loué est une stratégie judicieuse

Se lancer dans l'investissement locatif peut faire peur, c'est vrai. Mais acquérir un bien déjà occupé est sans doute l'une des manières les plus sereines de se lancer sur le marché. L'avantage saute aux yeux : vous touchez un loyer dès la signature chez le notaire. Adieu le stress de la recherche du locataire parfait et les mois de crédit à rembourser sans aucune rentrée d'argent.

Cette stratégie est d'autant plus pertinente aujourd'hui, dans un contexte où la demande locative est très forte, mais où trouver le bon profil de locataire relève parfois du parcours du combattant. En achetant un bien déjà loué, vous n'héritez pas seulement d'un revenu, mais aussi d'un historique. Vous pouvez demander à vérifier la ponctualité des paiements et la stabilité du locataire avant même de vous décider.

C'est une stratégie qui transforme l'incertitude en prévisibilité. Vous n'achetez pas seulement des murs, mais un flux de trésorerie existant et déjà éprouvé.

Les avantages immédiats de cet investissement

Au-delà de la perception immédiate des loyers, cette approche cache d'autres bénéfices bien concrets :

• Une rentabilité claire comme de l'eau de roche : le rendement locatif brut se calcule en un claquement de doigts. Par exemple, pour un bien à 150 000 € loué 650 €/mois, le calcul est simple : (650 × 12) / 150 000 = 5,2 %. Ça simplifie énormément l'analyse financière et la comparaison entre plusieurs opportunités.
• Un dossier bancaire en béton : se présenter à la banque avec un projet où le locataire est déjà en place et les revenus garantis, c'est un argument massue pour décrocher un prêt immobilier. Le banquier voit un risque moindre, ce qui facilite l'obtention du financement.
• Un prix d'achat potentiellement plus faible : un appartement vendu occupé subit souvent une décote sur son prix. On parle généralement d'une baisse de 5 % à 15 % pour compenser le fait que le bien n'est pas disponible tout de suite.

Ce guide va vous montrer, étape par étape, comment transformer cette opportunité en un succès. Vous apprendrez à évaluer le potentiel réel du bien et à naviguer chaque phase de l'achat avec assurance.

Décrypter le bail et le profil du locataire

Avant même de penser à formuler une offre pour un appartement déjà occupé, il y a un vrai travail de fond à mener. Considérez cette phase comme votre meilleure assurance contre les mauvaises surprises. Vous devez vous transformer en véritable détective du bail et du locataire.

Le point de départ, c’est le contrat de location. C'est la pierre angulaire de votre futur investissement, et sa nature exacte va directement impacter vos droits et vos possibilités en tant que futur propriétaire.

• Bail nu (location vide) : c'est le plus classique. Sa durée est de trois ans renouvelables. Si vous envisagez de reprendre le bien pour y habiter ou le vendre, la procédure est très encadrée : il faut respecter un préavis de six mois avant la date d'échéance.
• Bail meublé : beaucoup plus souple. Il est généralement conclu pour un an (ou neuf mois pour un étudiant), et le préavis pour donner congé n'est que de trois mois.
• Bail loi 1948 : attention, signal d'alerte ! Même s'ils sont rares aujourd'hui, tomber sur un tel bail peut être un véritable piège. Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux quasi permanent, le loyer est dérisoire, et reprendre le bien est quasiment impossible. Exemple pratique : un appartement parisien sous ce régime peut se louer à 200 € par mois quand le marché est à 1 200 €.

Vérifier la solidité du locataire

Une fois le type de bail identifié, tous les regards se tournent vers le locataire. Un loyer qui rentre chaque mois, c'est le nerf de la guerre pour un investissement réussi. Le réflexe à avoir ? Demander au vendeur de vous fournir les quittances de loyer des 12 à 24 derniers mois.

C'est la seule preuve tangible de sa ponctualité. Ne vous contentez jamais de belles paroles. Un historique de paiement sans le moindre accroc est le signal le plus rassurant que vous puissiez obtenir. C'est une information non négociable qui doit conditionner la suite de votre projet. D'ailleurs, nous vous invitons à consulter notre guide sur le traitement des données dans ce cadre pour agir en toute conformité, comme expliqué dans notre politique de confidentialité.

Anticiper les dépenses cachées

L'enquête ne s'arrête pas là. Un appartement fait partie d'un tout, la copropriété, et c'est souvent là que se cachent les mauvaises surprises financières.

Ne sous-estimez jamais les procès-verbaux d'assemblée générale (PV d'AG). C'est une véritable mine d'or d'informations sur la santé de l'immeuble et les dépenses à venir.

Exigez les trois derniers PV d’AG. C'est en les épluchant que vous découvrirez si des travaux importants ont été votés mais ne sont pas encore payés. Exemple concret : un ravalement de façade voté pour un coût de 15 000 €, dont votre quote-part serait de 1 200 €, doit être connu avant l'achat. Si le vendeur ne l'a pas encore payé, cette charge vous incombera.

Enfin, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu incontournable. Un bien classé F ou G, c'est la certitude de devoir engager des travaux de rénovation énergétique à court terme. Ces coûts doivent absolument être chiffrés et intégrés dans votre plan de financement et, bien sûr, dans votre négociation.

Le marché locatif français est particulièrement tendu en ce moment. L'offre de logements à louer est 2,5 fois plus faible qu'en 2021, ce qui pousse de nombreux investisseurs à se tourner vers les biens déjà occupés pour s'assurer un revenu dès le premier jour.

Calculer la décote pour négocier le juste prix

L'un des arguments phares pour acheter un appartement loué, c'est bien sûr la fameuse décote. Concrètement, il s'agit d'une réduction sur le prix de vente qui vient compenser une contrainte majeure pour vous, l'acheteur : l'impossibilité de disposer du logement comme bon vous semble dès la signature.

Ce n'est pas un cadeau du vendeur, mais bien la contrepartie logique de votre patience et de l'indisponibilité du bien. Savoir l'évaluer précisément est donc une étape cruciale pour bâtir une offre juste et surtout, bien argumentée.

Les facteurs qui pèsent dans la balance

Le pourcentage de la décote n'est pas une science exacte. Dans la pratique, on observe des réductions allant de 5 % à plus de 20 %. Tout dépend d'une combinaison de facteurs que vous devez maîtriser pour prendre la main lors de la négociation.

Voici les leviers qui font vraiment bouger les lignes :

• La durée restante du bail : c'est le critère numéro un. Un bail tout juste renouvelé pour trois ans pèsera bien plus lourd dans la négociation qu'un bail qui s'achève dans huit mois. Logique : plus l'attente est longue, plus la décote doit être importante.
• Le montant du loyer : si le loyer perçu est clairement en dessous des prix du marché local, c'est un argument en votre faveur. Vous héritez d'une rentabilité plus faible que ce qu'elle pourrait être, et cela doit se répercuter sur le prix d'achat.
• Le profil du locataire : c'est un point parfois sous-estimé, mais déterminant. Un locataire dit "protégé" (souvent une personne de plus de 65 ans avec de faibles revenus) rend la reprise du bien pour y habiter quasiment impossible. Dans ce cas de figure, la décote peut crever le plafond et dépasser les 20 %.

La décote n'est pas qu'une simple pratique de marché. C'est la reconnaissance chiffrée de la contrainte que représente le locataire en place. Votre mission, si vous l'acceptez, est de l'évaluer avec précision pour justifier votre offre point par point.

Il faut garder à l'esprit que même avec ces réductions, les prix dans les grandes métropoles restent soutenus. Un appartement loué à Paris se négocie en moyenne à 9 385 € le mètre carré, contre 4 423 € à Lyon et 3 624 € à Marseille. Cette dynamique prouve que la garantie d'un revenu locatif immédiat séduit de nombreux investisseurs, malgré des tickets d'entrée élevés. Pour creuser le sujet, vous pouvez consulter des analyses détaillées sur le marché locatif français en 2025 sur uni-immobilier.fr.

Mettre la théorie en pratique avec des exemples concrets

Pour rendre les choses plus claires, imaginons un appartement dont la valeur, libre de toute occupation, est estimée à 250 000 €. Le tableau ci-dessous vous montre comment la situation locative peut directement influencer votre marge de négociation.

Exemples de décote pour un appartement loué

Dans le deuxième scénario, avec un bail fraîchement renouvelé et un loyer bas, vous seriez tout à fait légitime de proposer une offre aux alentours de 215 000 € (soit -14 %). Votre argumentation serait alors imparable, car elle ne reposerait pas sur une simple impression, mais sur des faits concrets et chiffrables.

Estimer la rentabilité réelle de votre futur investissement

L'erreur classique de l'investisseur qui débute ? Se laisser éblouir par la rentabilité brute, celle qui clignote en gros sur les annonces. C'est tentant, mais ce chiffre ne raconte qu'une partie de l'histoire. Ce qui compte vraiment, au final, c'est ce qu'il vous restera dans la poche après avoir tout payé.

Pour réussir l’achat d’un appartement déjà loué, il faut impérativement creuser un peu plus loin. Oubliez le brut et concentrez-vous sur deux indicateurs bien plus fiables : la rentabilité nette et, surtout, la rentabilité nette-nette, celle qui reflète votre cash-flow réel après impôts.

Du brut au net : le premier écrémage

Rien de tel qu'un exemple concret pour voir à quel point les chiffres peuvent changer.

Imaginons un T2 à Bordeaux, acheté 200 000 € (tous frais inclus). Le locataire en place verse un loyer de 700 € par mois, soit 8 400 € par an.

Le calcul de la rentabilité brute est un jeu d'enfant :
(8 400 € / 200 000 €) × 100 = 4,2 %

Pas mal, non ? Sauf que c'est une illusion. Maintenant, ajoutons les charges annuelles qui sont bien à votre charge, en tant que propriétaire bailleur :

• Taxe foncière : 900 €
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire : 600 €
• Frais de gestion locative (si vous déléguez, environ 8 % des loyers) : 672 €
• Assurance propriétaire non occupant (PNO), indispensable : 150 €

Total de ces charges : 2 322 €. Votre revenu locatif réel tombe de 8 400 € à 6 078 €.

Recalculons la rentabilité, la vraie cette fois : la nette.
(6 078 € / 200 000 €) × 100 = 3,04 %

On passe de 4,2 % à 3,04 %. La différence est énorme et change complètement la vision qu'on peut avoir de cet investissement. Cet exercice est absolument vital pour comparer deux biens qui semblaient identiques sur le papier.

L'impact de la fiscalité : la rentabilité nette-nette

On arrive à la dernière étape, la plus personnelle mais aussi la plus importante : l'impact des impôts. Votre situation fiscale va directement influencer le rendement final de l'opération. Ce calcul dépend de votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) et du régime fiscal que vous choisirez (micro-foncier ou réel).

Restons sur notre exemple. Si votre TMI est de 30 %, vos revenus fonciers nets (les 6 078 €) seront imposés à ce taux, sans oublier les prélèvements sociaux de 17,2 %. L'imposition totale s'élèvera donc à près de 47,2 % sur ce revenu. Votre rentabilité finale, la seule qui compte vraiment, va encore chuter. C'est en allant aussi loin dans l'analyse que l'on déniche les vraies bonnes affaires, un sujet que nous abordons souvent sur notre blog sur l'investissement immobilier.

Cette analyse fine est d'autant plus stratégique que le loyer moyen en France a atteint 723 € par mois, avec une hausse annuelle de 3,3 %. Une tendance qui peut aider à mieux absorber ces charges et impôts, et qui rend l'achat d'un appartement déjà loué particulièrement intéressant. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter l'analyse du marché locatif sur monimmeuble.com.

Formuler une offre d'achat qui protège votre investissement

Après avoir passé le bien, sa rentabilité et la situation du locataire au peigne fin, il est temps de passer à l'action. La formulation de l'offre d'achat est une étape décisive. Et quand il s'agit d'acheter un appartement loué, elle doit être particulièrement bien ficelée pour vous protéger.

Oubliez tout de suite les offres à l'oral. Pour que votre projet soit sécurisé, seul un écrit formel a de la valeur. Il ne s'agit pas juste de jeter un prix sur le papier, mais bien de poser un cadre juridique solide qui anticipe toutes les particularités d'un bien déjà occupé.

Voyez cette offre comme un véritable bouclier. Elle doit bien sûr refléter votre évaluation financière, mais aussi et surtout intégrer des conditions spécifiques qui vous mettront à l'abri des mauvaises surprises entre la signature et la remise des clés.

Les clauses suspensives spécifiques à un bien occupé

Pour n'importe quel achat, la condition suspensive d'obtention de prêt est un grand classique. C'est indispensable. Mais pour un bien déjà loué, ça ne suffit pas. Il faut absolument ajouter des clauses sur mesure pour bétonner votre proposition et vous assurer que la situation locative ne se dégrade pas avant que vous ne soyez officiellement propriétaire.

Voici les conditions que j'intègre systématiquement dans mes offres :

• Absence d'impayés de loyers : c'est la clause la plus critique. Elle stipule que la vente ne se fera que si le locataire est parfaitement à jour de ses loyers et charges au moment de signer l'acte authentique chez le notaire.
• Absence de procédure en cours : cette condition vous protège contre la découverte tardive d'un litige entre le vendeur et son locataire. On pense aux troubles du voisinage, mais aussi à une procédure d'expulsion déjà lancée.
• Maintien des conditions du bail : elle garantit que le contrat de location qu'on vous a présenté au départ n'a subi aucune modification (pas d'avenant, pas de changement de locataire) sans que vous ayez donné votre accord.

Pensez à ces clauses comme des fusibles. Si l'une d'elles saute, vous pouvez vous retirer de la vente, proprement et sans pénalités.

Ne prenez jamais ces clauses pour de simples formalités. C'est votre filet de sécurité. Un vendeur transparent n'aura aucune raison de les refuser, car elles ne font que confirmer la situation qu'il est censé vous avoir présentée.

Utiliser vos arguments pour négocier avec justesse

Votre offre d'achat n'est pas qu'un chiffre, c'est une argumentation. Toutes les informations que vous avez patiemment collectées lors de vos recherches deviennent des leviers de négociation concrets, et surtout, difficiles à contester.

Mise en situation : comment négocier ?
Imaginons un appartement affiché à 230 000 €, avec un DPE classé F. En lisant les procès-verbaux d'assemblée générale, vous avez aussi découvert qu'un ravalement de façade vient d'être voté, avec une quote-part estimée à 8 000 € pour ce lot. Pour couronner le tout, le loyer est 10 % en dessous des prix du marché.

Votre offre pourrait alors s'articuler comme ça :
« Après analyse du dossier, je vous soumets une offre à 210 000 €. Ce montant tient compte des éléments suivants : les travaux de rénovation énergétique indispensables liés au DPE (que j'estime à 12 000 €), la future charge de ravalement de 8 000 € à prévoir, ainsi qu'une décote justifiée par le manque à gagner sur le loyer actuel. »

Cette approche est infiniment plus percutante qu'un simple « je vous propose 210 000 € ». Elle montre que votre prix n'est pas sorti du chapeau, mais qu'il est le résultat d'une analyse rigoureuse. C'est en présentant une offre structurée et argumentée que vous maximisez vos chances de la faire accepter.

Finaliser l'achat : les derniers points de vigilance

Ça y est, vous approchez de la ligne d'arrivée ! La signature de l'acte authentique est en vue, mais il reste quelques vérifications cruciales pour bétonner votre investissement dans cet appartement loué. C'est le dernier sprint avant de devenir officiellement propriétaire bailleur.

Une de vos priorités absolues : vérifier avec le notaire que le transfert du dépôt de garantie est bien prévu dans l'acte de vente. C'est une somme que le locataire a versée au vendeur à son entrée, et elle doit impérativement vous être transmise. Elle vous reviendra de droit à la fin du bail, alors pas question de la laisser passer.

Pensez aussi à passer un dernier coup de fil à l'agence ou au vendeur. L'objectif ? Confirmer que rien n'a bougé du côté du locataire : pas d'impayé de dernière minute, pas de préavis de départ qui aurait été envoyé entre-temps. Mieux vaut prévenir que guérir.

Dès que la signature est faite, votre tout premier réflexe doit être de contacter le locataire. Il faut l'informer officiellement que vous êtes le nouveau propriétaire. Un courrier recommandé avec accusé de réception est indispensable pour lui donner vos coordonnées et votre RIB pour le paiement des prochains loyers.

Cette démarche simple et rapide est la pierre angulaire d'une bonne relation future avec votre locataire. Une communication claire dès le départ évite bien des malentendus. Pour être certain de ne rien oublier et de respecter toutes les formalités, nos conditions générales d'utilisation sont là pour vous guider sur les bonnes pratiques.

Bien menée, cette toute dernière étape vous garantit une transition en douceur et sécurise votre projet pour les années à venir.

Questions fréquentes sur l'achat d'un bien loué

Se lancer dans l'achat d'un appartement déjà loué, ça soulève forcément pas mal de questions. C'est normal. Démystifions ensemble les points les plus courants pour que vous puissiez aborder votre projet sereinement, en sachant exactement où vous mettez les pieds.

Est-ce que je peux augmenter le loyer librement ?

La réponse courte est : non, absolument pas. En devenant propriétaire-bailleur, vous reprenez le bail tel qu'il est, avec toutes ses clauses. Vous ne pouvez pas changer les règles du jeu en cours de partie.

La révision du loyer est donc très encadrée. Concrètement, vous avez deux possibilités :

• La révision annuelle, si et seulement si une clause le permet dans le contrat de bail. L'augmentation est alors calculée sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre. C'est une revalorisation mécanique, pas une augmentation au bon vouloir du propriétaire.
• Au renouvellement du bail, vous pouvez tenter une augmentation si vous arrivez à prouver que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du voisinage. Attention, la procédure est longue, complexe et demande de fournir des exemples concrets de loyers similaires dans le quartier.

Comment faire si je veux habiter dans l'appartement ?

Si votre but est d'acheter pour en faire votre résidence principale, il faut être patient. Impossible de déloger le locataire du jour au lendemain.

Vous devrez lui envoyer un "congé pour reprise". C'est une démarche très formelle qui doit respecter un préavis strict d'au moins six mois avant la date d'échéance du bail. Vous ne pouvez donc pas donner congé n'importe quand, mais uniquement pour la fin du bail en cours.

Le droit du locataire au maintien dans les lieux est très protégé en France. La moindre erreur dans la lettre de congé (un oubli, une mauvaise date) peut la rendre nulle. Votre projet de déménagement pourrait alors être reporté de plusieurs années. La rigueur est de mise !

Le locataire a-t-il un droit de priorité sur l'achat ?

Oui, mais dans un cas bien précis qui ne vous concerne probablement pas ici. Le locataire dispose d'un droit de préemption lorsque le propriétaire lui donne congé pour vendre le bien libre de toute occupation à la fin du bail.

En revanche, dans votre situation – l'achat d'un appartement déjà occupé – le locataire n'a aucun droit de préemption. Il ne peut pas "passer devant vous" pour acheter l'appartement. La vente se fait entre vous et le vendeur, et le locataire continue simplement son bail avec un nouveau propriétaire : vous.

Pour être certain que votre offre d'achat prenne bien en compte toutes ces spécificités, des clauses suspensives à la mention des droits du locataire, le mieux est de s'appuyer sur un outil pensé pour ça. Offerz vous guide étape par étape pour construire une offre solide et professionnelle. C'est le meilleur moyen de rassurer le vendeur et de maximiser vos chances.

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