Date butoir du compromis de vente dépassée : que faire ?

Que se passe-t-il quand la date butoir du compromis est dépassée ?

Voir la date de signature de l’acte authentique arriver… puis passer, est angoissant. On imagine tout de suite que la vente est annulée. En réalité, dans la grande majorité des cas, le compromis continue de produire ses effets : les obligations de chacun demeurent.

Avant toute réaction, il faut identifier la cause du retard : simple lenteur administrative ou blocage plus profond ?

Les raisons courantes d'un retard

Le dépassement de délai peut venir de l’acheteur, du vendeur, du notaire ou de l’administration :

• Côté acheteur : retard dans l'obtention de l'offre de prêt, malgré un accord de principe.
• Côté vendeur : document manquant (DPU, diagnostics complémentaires, pièce d'urbanisme, etc.).
• Côté notaire / administration : étude saturée, lenteur des services de la mairie, délais pour les états hypothécaires, etc.

Pour y voir clair rapidement, voici un tableau récapitulatif des causes fréquentes de dépassement et des premières actions à mener.

Comprendre la nature du délai

Ensuite, il faut qualifier le retard : s'agit-il d'un contretemps légitime (délai bancaire, mairie lente) ou d'un vrai blocage (mauvaise volonté, silence radio) ?

La clé, c’est la communication. Un appel à votre notaire ou à l’agent immobilier permet souvent de comprendre en quelques minutes si un avenant est en cours… ou si une partie bloque volontairement.

Date butoir dépassée : commencez par relire votre compromis

Avant de tirer des conclusions hâtives, reprenez calmement le compromis de vente signé. C’est lui qui fixe les règles du jeu : portée de la date butoir, conditions suspensives, clause pénale, etc.

La date de signature est-elle vraiment une date de fin ?

Dans l'immense majorité des cas, la date indiquée pour la signature de l'acte authentique est une date indicative, pas extinctive.

Exemple typique de clause : « La signature de l’acte authentique interviendra au plus tard le 15 juin. » Si le 16 juin, l’acte n’est pas signé, le compromis ne s’évapore pas pour autant. Il faut un acte formel (avenant, mise en demeure…) pour enclencher des conséquences.

Conditions suspensives : ont-elles bien été respectées ?

Les conditions suspensives sont les « verrous de sécurité » du compromis. La vente ne devient définitive que si elles sont réalisées dans leurs délais propres (obtention du prêt, obtention d’un permis, purge du droit de préemption…).

Vérifiez notamment :

• Le délai prévu pour l’obtention du prêt (souvent 30 à 60 jours). L’acheteur a-t-il fourni tous les justificatifs et éventuellement les refus de prêt dans les temps ?
• Les autres conditions (permis de construire, absence de servitude, DIA, etc.) et leur délai : sont-elles levées ou non ?

Point crucial : si une condition suspensive n’a pas été réalisée dans son propre délai, le compromis peut devenir caduc indépendamment de la date butoir de signature.

La fameuse clause pénale

La clause pénale chiffre les conséquences si l’une des parties refuse de signer l’acte sans raison valable. Elle prévoit généralement une indemnité d'environ 10 % du prix de vente, à payer par la partie défaillante.

Mais cette clause ne s’applique pas automatiquement : il faut généralement :

• Que toutes les conditions suspensives soient levées.
• Qu’une mise en demeure ait été envoyée.
• Que la partie défaillante persiste à ne pas signer.

Dans un contexte où le marché est plus tendu et où certains acheteurs ou vendeurs hésitent, cette clause prend tout son sens. Pour mieux comprendre l’environnement et les risques de rupture, vous pouvez jeter un œil à l’analyse publiée sur maformationimmo.fr.

Date butoir dépassée : solutions amiables et leviers juridiques

Une fois le diagnostic posé (retard légitime ou blocage), plusieurs options s'offrent à vous. L'idéal est de privilégier d'abord l'accord amiable. Mais la loi vous donne aussi des outils plus fermes en cas de mauvaise volonté de l’autre partie.

Solution n°1 : l’avenant de prorogation (accord amiable)

C’est la solution la plus fréquente et la plus simple. Si le retard est justifié (offre de prêt en attente, mairie en retard, notaire surchargé…), vous pouvez signer un avenant pour prolonger la date de signature.

Attention à un détail très important : cet avenant doit être signé avant l’expiration de la date butoir initiale. Une fois la date dépassée, un avenant n’a plus vraiment de base juridique solide.

• Fixez une nouvelle date butoir réaliste.
• Mentionnez la raison de la prorogation (retard bancaire, document d’urbanisme en attente…).
• Précisez que toutes les autres clauses du compromis restent inchangées.

Solution n°2 : la mise en demeure (en cas de blocage)

Si le dialogue est compliqué ou que l’autre partie ne répond plus, vous pouvez recourir à la mise en demeure par lettre recommandée. C’est un acte juridique fort.

Elle consiste à convoquer officiellement l’autre partie chez le notaire, à une date et une heure précises, pour signer l’acte authentique. Sans réaction de sa part, vous aurez alors une base pour faire jouer la clause pénale ou saisir le juge.

Quand le compromis peut-il prendre fin ?

Deux grands cas de figure peuvent conduire à la fin du compromis :

• Compromis caduc : une condition suspensive n’est pas remplie dans le délai prévu (par exemple, refus de prêt notifié dans les temps). Le compromis tombe, et l’acquéreur récupère son dépôt de garantie (sauf mauvaise foi manifeste).
• Résolution judiciaire de la vente : les conditions sont remplies, mais une partie refuse de signer malgré une mise en demeure. L’autre peut saisir le juge pour demander la résolution de la vente et l’application de la clause pénale (souvent 10 % du prix).

Pour comprendre comment ces engagements s’articulent avec une offre d’achat bien rédigée, vous pouvez aussi consulter les CGU d'Offerz, qui détaillent le cadre juridique de la plateforme.

Cas pratiques : comment réagir selon la situation ?

Pour passer de la théorie à la pratique, voici trois scénarios fréquents et les bons réflexes à adopter quand la date butoir du compromis est dépassée ou sur le point de l’être.

Scénario 1 : la banque traîne pour éditer l’offre de prêt

Vous avez un accord de principe, mais l’offre officielle prend du retard. La date butoir approche dangereusement.

À faire :

• Relancer votre conseiller pour obtenir une date précise d'émission.
• Demander un mail ou courrier confirmant le retard.
• Informer immédiatement notaire et vendeur.
• Proposer un avenant pour décaler la date de signature (par exemple de 2 à 3 semaines).

Scénario 2 : la mairie n’a pas encore répondu (DPU)

Le notaire attend la réponse de la mairie sur la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Sans cela, impossible de signer.

Deux options selon le contexte :

• Si tout le monde est de bonne foi : avenant de prorogation du délai, le temps de laisser la mairie répondre.
• Si le vendeur tarde à déposer la DIA : rappel ferme via le notaire, car cette formalité est à sa charge.

Scénario 3 : l’autre partie fait le mort

Vous êtes vendeur ou acheteur, la date est passée, et l’autre n'assure plus aucun suivi. Silence radio.

Plan d’action :

• Demander au notaire de tenter un contact officiel (mail, téléphone, courrier).
• Si rien ne bouge : envoyer une mise en demeure en recommandé, convoquant l’autre partie chez le notaire à une date précise.
• En cas d’absence au rendez-vous : le notaire dresse un procès-verbal de carence, qui servira de base pour une action en justice (exécution forcée ou résolution + clause pénale).

Comment éviter les dépassements de date butoir à l’avenir ?

Vivre un dépassement de date butoir est stressant, mais c’est aussi l’occasion de tirer des leçons pour la suite. La meilleure arme : l'anticipation, dès la rédaction du compromis.

Rédiger un compromis à l’épreuve des imprévus

Quelques bonnes pratiques dès le départ :

• Prévoyez un délai réaliste pour le prêt : plutôt 60 jours que le strict minimum de 30–45 jours.
• Demandez au notaire d'anticiper les délais d’urbanisme (DIA, certificats, etc.) en fonction de la commune.
• Intégrez une clause permettant une prorogation amiable rapide (par avenant) en cas de retard purement administratif.

Communication et préparation : vos meilleurs alliés

La plupart des drames liés à un compromis viennent… du silence. Pour éviter ça :

• Organisez un point régulier avec votre notaire ou votre agent (par exemple une fois par semaine).
• Prévenez immédiatement en cas de retard bancaire ou d’imprévu.
• Côté acheteur : préparez un dossier bancaire solide avant même de faire votre offre.
• Côté vendeur : anticipez la réalisation des diagnostics, rassemblez PV d’assemblée générale, règlement de copropriété, titre de propriété, etc.

Pour d’autres conseils pratiques sur l’avant-contrat, les offres d’achat et la sécurisation de votre transaction, vous pouvez parcourir les articles du blog immobilier Offerz.

Date butoir dépassée : vos questions fréquentes

Le compromis est-il annulé automatiquement si la date est dépassée ?

Non. Le simple dépassement de la date butoir ne rend pas le compromis caduc. Tant qu’aucune condition suspensive n’est défaillie et qu’aucune résiliation n’a été formalisée, le compromis reste valable.

Pour que la date prenne une portée « dure », il faut généralement une mise en demeure qui convoque l’autre partie à une nouvelle date précise chez le notaire.

Puis-je me désengager sans frais après la date butoir ?

Non plus. Le dépassement de la date butoir ne rouvre pas un nouveau délai de rétractation. Le délai légal de 10 jours commence à courir après la signature du compromis et n’existe qu’une seule fois.

Une sortie sans frais n’est possible que si une condition suspensive n’est pas réalisée (par exemple, refus de prêt dans les délais et selon les conditions prévues au compromis).

Le notaire peut-il prolonger la date de lui-même ?

Non. Le notaire ne peut pas modifier seul les termes du compromis. Toute prorogation de délai doit résulter d’un accord écrit entre acheteur et vendeur, via un avenant.

Que faire si l’autre partie refuse tout avenant ?

Si l’autre partie refuse un avenant alors que vous êtes de bonne foi et que les conditions suspensives sont levées :

• Faites envoyer une mise en demeure de signer par recommandé.
• Faites constater le refus (procès-verbal de carence du notaire).
• Envisagez une action judiciaire (exécution forcée de la vente ou résolution + clause pénale).

Pour savoir comment vos données sont traitées dans le cadre de vos démarches sur Offerz, vous pouvez consulter notre politique de confidentialité.

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